（原标题：本轮调控）十一前还仍然烦躁的楼市，因急速的调控或许一下又显得乐观了。本轮密集调控落地，21个城市启动了出租汽车限贷，部分城市调控力度升级，如北京首套房首付提高至35%，深圳非户籍购房门槛半年内王进两级，南京和苏州二套房债首付提至80%等。仍然不受敬畏的楼市资金面也许也要放宽了。近期，周小川行长表态不会对信贷快速增长有所掌控后，央行旋即开会5家国有大行及12家股份制银行召开，拒绝调整信贷结构，防止楼市风险，绿地100亿发债取消，开发商资金面也开始削减。

随之而来的疑惑是，此轮调控否不会引起楼市大面积消息传递？2010年至2011年那一轮调控也以出租汽车限贷+货币放宽为基调。彼时，全国楼市经历3年深幅消息传递，2014年9月至2015年8月，70城二手住房价格指数月均同比跌幅3.96%。京沪穗浅也明显消息传递，2011年11月至2012年11月，北京二手住房价格指数同比倒数13个月负增长，月均暴跌2.32%；2013年新国五条后，京沪穗浅出租汽车限贷升级，京沪二手住房价格指数同比倒数8个月暴跌，月均跌幅分别为3.36%和1.56%。

说道一起，热点城市这一轮房价上涨，杠杆作用仅次于。今年1至8月，追加房贷占到新增贷款的40.6%，创历史新纪录，相似去年同期的两倍。房贷杠杆率（房贷余额/存量商品住房价值）从去年初的18%上升至今年上半年的39.6%，年底将超过43%至44%。

追加房贷/追加商品房销售额比从2011年的19%下降至2015年和今年上半年的39%和50%。另外，资产耕愈演愈烈，投资保值市场需求收缩，热点城市外地居民购房占比在40%至50%，部分城市相似60%。据中原地产统计资料，沪、浅房价去年以来分别下跌73%和108%。

由此，很多业内人士预计，本轮密集调控揭晓后，楼市将不会经常出现类似于2012-2013年和2014年的大幅度消息传递，甚至有可能经常出现超调。笔者指出，对杠杆利用较小、前期涨幅较小的城市（如沪浅），对外地购房比例较小、投资市场需求引人注目的城市（如郑州），未来一年楼市量价明显消息传递是大概率事件，但经常出现上一轮大调整甚至超调的概率并不大。

上一轮调控有46个城市出租汽车，而此轮出租汽车城市将近20个；2011年国八条启动出租汽车后，2013年新国五条将出租汽车升级到城市全部行政区、覆盖面积新房和二手住房，但除京沪穗深外，此轮出租汽车仅限于主城区、新房或小户型。全国336个地级市中，目前房价上升的占到34%，同比下跌的200个城市中，涨幅在5%以下的占到57%，三四线城市平均值库存周期为19个月。可见，绝大部分城市仍处在2014年7月解散出租汽车以来持续去库存的避难下。2011年国八条将二套房债首付比例提高至不高于60%，贷款利率不高于基准利率的1.1倍。

2013年，京沪穗浅二套房首付比例提至70%。彼时二套房是按2010年6月三部委确认的认房又认贷标准确认，但此次各地限贷只是部分重返认房又认贷，对再行买后卖市场需求广泛给与了30%至50%的扶植政策，比如此次广州对再行买后卖仍继续执行30%首付。

由此可见，在掌控过度特杠杆、投机抹黑和泡沫威胁的基础上，各地期望利用更为灵活性的出租汽车政策、更为差别化的信贷政策，维持楼市市场需求的活跃度。同时，此轮调控与上一轮调控仅次于的有所不同，就是货币环境仍旧严格、房贷利率仍处历史最低水平。

2009年底，全国住房贷款加权平均利率尚能在4.42%的比较低位，2011年底创意最低7.62%。但目前5年期及以上贷款利率较低至4.90%，比2011年上升了35.7%，首套房优惠利率较低至4.44%。

近日金融监管部门陆续表态，掌控信贷快速增长，调整信贷结构，放宽开发商发债。但笔者指出，当前楼市金融政策调整，并非像2010年那样全面放宽，当前楼市金融政策调整为结构性放宽，即防止信贷助推过度特杠杆、投机抹黑洪水泛滥。上半年经济能企稳，楼市是仅次于功臣，未来楼市托底的功能还无法后撤。推展此轮房价下跌的主因，并非居住于市场需求得到符合，也非土地或住房供应严重不足，而是基于财富保值电子货币的资产配备或投资市场需求。

这种市场需求已将楼市风险回溯至系统性风险的高度，关系到金融和经济安全性。要留意的是，当下楼市问题并非高房价，而是高杠杆和泡沫累积及导致宏观金融经济风险。因此，短期内掌控市场需求末端是有效地的方法，本轮调控也是期望实施地方主体责任，掌控寄居局部的楼市泡沫进化为系统性风险。李克强总理明确指出，今后城镇化还要经历非常宽的过程，住房市场需求将呈圆形快速增长态势。

因此，除了少数城市楼市显著消息传递外，本轮调控不太可能造成上一轮全国范围、长达3年的楼市全面消息传递。

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